En tiempos de crisis, el mercado inmobiliario es bastante imprevisible. Mientras algunos buscan cambiar de vivienda, otros prefieren esperar a que la situación se estabilice antes de hacer movimientos. 

En el mercado de compraventa de viviendas, algunos propietarios buscan cerrar ventas para obtener liquidez. Y es que, en efecto, en un mercado con tendencia a la baja como el actual es más fácil que nunca recibir ofertas de compradores interesados. 

Así pues, los propietarios que necesiten liquidez verán un momento de oportunidad. Pero ¿qué pasa si te surge una oportunidad de venta con un piso que tienes alquilado? ¿Es posible realizar la transacción de todos modos? ¿Qué cosas debes tener en cuenta? ¿Cómo pueden afectar los inquilinos al proceso de venta?

Estas cuestiones y algunas más son las que te vamos a responder desde Holpper en este post. Así que, si te encuentras en una situación como la que hemos descrito, presta atención porque este artículo es para ti. 

 

1. ¿Puedo vender mi piso si está alquilado?

La primera pregunta que te harás si eres propietario es: «¿se puede vender un piso aunque esté alquilado?». La respuesta es sencilla: sí, es posible. De hecho, es una situación contemplada por la Ley de Arrendamientos Urbanos. 

Precisamente por el hecho de ser una situación regulada por ley, hay algunas cosas que tanto inquilinos como arrendatarios deben saber, ya que cada uno tiene unos derechos y obligaciones específicas en este proceso. 

En este post veremos cuáles son para cada parte, puesto que respetar estos derechos y cumplir con las obligaciones es garantía de que no habrá ningún problema ni malentendido en el proceso. 

 

2. Derechos del inquilino

El inquilino es la parte más débil en esta situación, así que está más protegido por la ley que el propietario. Por lo general, lo primero que hay que tener en cuenta es que el contrato de alquiler no se puede disolver por un cambio de propietario. 

El inquilino tiene derecho a continuar con su contrato de alquiler hasta la fecha de vencimiento, manteniendo las mismas condiciones que tenía con el antiguo arrendatario. También tiene derecho a rescindir el contrato en caso de que no quiera seguir en el piso después del cambio de propietario.

Pero para que el inquilino pueda ejercer plenamente sus derechos, es imprescindible que tanto el piso como el contrato de alquiler estén inscritos en el Registro de la Propiedad

Esto es lo único que oficializa el contrato y, de no tenerlo inscrito, el inquilino podría perder sus derechos y tener que dejar su vivienda alquilada si así lo desease el nuevo propietario. En este caso, lo único que recibiría el inquilino serían 3 meses de alquiler adicionales, desde que se le comunicó que la venta se hizo efectiva, para buscar otra vivienda. 

Precisamente para evitar situaciones desagradables de este tipo, es conveniente que tanto el inquilino como el arrendatario hagan las cosas bien desde el principio y registren su contrato de manera oficial. Si todo está en orden, el inquilino podrá dormir tranquilo, ya que, por ley, se deberá respetar el contrato hasta que finalice

En caso de que haya buena relación entre inquilino y arrendatario, las partes también pueden optar por llegar a un acuerdo. En tal caso, pueden acordar desde mantener el contrato de alquiler aunque este no figure en el Registro de la Propiedad hasta anular el contrato con una indemnización para el inquilino. 

Además de esta protección, el inquilino recibe dos derechos adicionales respecto al piso que ha tenido alquilado:

  • Derecho a tanteo. También conocido como derecho de adquisición preferente, este derecho garantiza que el inquilino tiene la facultad de postularse como primer comprador. Dicho de otro modo: el inquilino tiene derecho a ser el primero en saber que el piso entrará a la venta y a que su oferta sea contemplada por el arrendatario como primera opción, siempre y cuando comprar el inmueble sea el deseo del inquilino. Sin embargo, tiene 30 días, desde que se le comunica que el piso estará a la venta, para ejecutar su derecho de tanteo. Si el inquilino no dice nada en este plazo, el piso podrá ser adquirido libremente por otro comprador. 

 

  • Derecho de retracto. El inquilino tiene el poder de anular una venta que no haya pasado por el proceso de ser notificada debidamente. Es decir, en caso de que el propietario no haya anunciado la venta y esta se haya hecho efectiva, privando al inquilino de su derecho a tanteo, este puede ejecutar su derecho de retracto y la venta quedaría anulada. El inquilino entonces, y durante solo 30 días, puede comprar el piso bajo las mismas condiciones en las que se cerró la venta anulada. 

 

3. Derechos del propietario

Si el inquilino es la parte más débil en una situación de venta de un piso alquilado, el propietario es la parte que toma la decisión de venta, es decir, el propulsor de esta situación, con lo que le deja en una posición de superioridad

Es por ello que, en esta situación, el único derecho del que goza el propietario es justamente el de poseer un inmueble y todos los derechos que este hecho lleva consigo. Es decir, puede decidir libremente si alquilar la vivienda o no, venderla o utilizarla. Y nadie puede negarle ninguna de estas decisiones. 

 

4. Obligaciones del propietario

Para equilibrar esta situación desigual entre el inquilino y el propietario, este último tiene una serie de obligaciones respecto al primero a la hora de vender un piso alquilado. 

En primer lugar, el propietario debe informar su intención de vender el piso para que el inquilino pueda ejercer su derecho a tanteo. Y, por otro lado, deberá comunicar que el piso se encuentra alquilado a todos los compradores interesados

Hay compradores que quieren adquirir un piso para invertir y alquilarlo, en tal caso será ideal que el piso tenga inquilinos. Pero si el comprador quiere el piso para vivir, ahí pueden surgir más problemas. 

Ya has visto que es posible vender un piso aunque lo tengas alquilado. Mientras respetes los derechos del inquilino, eres libre de hacer lo que te parezca más oportuno con tu inmueble.