Después de las primeras fases de la venta de un inmueble –poner el anuncio, recibir visitas y encontrar a tu comprador–, si todo va bien, llegará el momento de vender tu casa. 

Sin embargo, y aunque ya estés pensando en qué harás con el dinero que ganes, no debes perder de vista el hecho de que hay una serie de impuestos que recaen sobre el vendedor de un inmueble.

Estos impuestos son los siguientes: 

  • IRPF por la ganancia patrimonial.
  • Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU), también conocido como Plusvalía Municipal.
  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

En Holpper te contamos todo sobre estos impuestos, para que, antes de que hagas demasiados planes, vayas conociendo qué tendrás que pagar al haber vendido tu casa.

Impuesto sobre la Renta, IRPF

Cuando vendas un inmueble, tendrá que verse reflejado en tu declaración de la renta, es decir, la venta tiene que tributar en el IRPF del año siguiente, ya que forma parte de tus ganancias anuales. 

El IRPF sobre inmuebles tiene varios tipos impositivos, según la cantidad de dinero obtenida como ganancia patrimonial. Se divide de la siguiente manera:

  • Ganancias hasta 6.000 euros: 19 %.
  • Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros: 21 %.
  • Ganancias entre 50.000 y 200.000 euros: 23 %.
  • Ganancias superiores a 200.000 euros: 26 %.

Por lo tanto, el IRPF es un impuesto que solamente se paga cuando se han obtenido ganancias. Esto quiere decir que, si has sufrido pérdidas tras la venta de tu hogar, no deberás abonar el IRPF cuando éste ya no te pertenezca. Pero, ¿cómo saber si has ganado o perdido dinero?

Para saber si una venta te ha resultado en ganancias o en pérdidas, tienes que hacer memoria y algunos cálculos sencillos. En realidad, la ganancia es simplemente la diferencia entre el importe de adquisición y el importe de transmisión, es decir, la diferencia entre el precio que pagaste al comprar ese inmueble y el precio por el que lo has vendido. 

Sin embargo, hay que tener en cuenta otros aspectos antes de determinar la tarifa final: 

  • Podrás sumar al valor de compra los gastos e impuestos que tuviste que abonar al comprar la casa, como el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
  • También sumarás los costes de cualquier reforma que hayas hecho en el inmueble, con la que buscabas mejorar la propiedad sustancialmente. 
  • Deberás restar al valor de compra las amortizaciones que te hayas deducido en tus rentas anteriores.

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

Este impuesto lo gestiona el ayuntamiento de cada localidad y contempla el incremento de valor que ha tenido, a lo largo de los años, el terreno sobre el que está construida tu vivienda. 

Para calcular este impuesto es necesario conocer el valor catastral que cada ayuntamiento aplica con unos tipos impositivos distintos. Así pues, el total a pagar por el IVTNU dependerá en gran medida de la localidad y Comunidad Autónoma en la que se encuentre tu inmueble. 

Se disponen de 30 días naturales para pagar este impuesto, y el tiempo empieza a correr desde el momento en que firmes la escritura de compraventa, así que no te despistes con la Plusvalía Municipal.

¿Y el Impuesto sobre Bienes, IBI?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles lo pagan todos los propietarios de inmuebles cada año por el simple hecho de ser los dueños del piso o casa en cuestión

Sin embargo, como la propiedad va a cambiar de manos, hay una parte de este impuesto que ya no te corresponde. Lo más normal es partir en dos el IBI del año en el que se realiza la compraventa, haciendo un cálculo proporcional al número de meses que cada una de las partes ha sido propietaria de dicho inmueble.

Casos en los que podrás ahorrar el pago de impuestos

Y ahora, las buenas noticias. Si bien la cantidad de impuestos a pagar por la venta de una vivienda suele asustar a los propietarios, existen algunos casos excepcionales que se librarán de tributar la transacción. Veamos cuáles son:

  • Reinversión en vivienda habitual. Si el motivo de tu transacción ha sido vender tu vivienda habitual para comprar otro inmueble como primera residencia, no estarás obligado a pagar el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida. En este caso, tendrás un plazo de dos años para reinvertir lo ganado en otro domicilio. 
  • Mayores de 65 años que venden su vivienda habitual. Si eres mayor de 65 y vendes tu vivienda habitual, no deberás pagar el IRPF de la ganancia patrimonial y tampoco tendrás ningún otro requerimiento de reinversión en otro inmueble. 
  • Mayores de 65 años que contraten una renta vitalicia con el dinero de la ganancia. Aunque lo que vendas sea una segunda residencia, si vas a destinar las ganancias para contratar una renta vitalicia, también estarás libre de pagar el IRPF. 

Ya sabes, cuanto más ganes, más impuestos tendrás que pagar, a menos que te encuentres en alguna de estas excepciones.

Con todo lo que te hemos contado, ya puedes hacerte una idea de cuáles son los impuestos que vas a tener que pagar por la venta de tu casa. Así, obtendrás una aproximación más realista a la ganancia real que recibirás al cerrar la operación.