Es normal celebrar la venta de un piso. Lo que mucha gente no sabe es que, con esta buena noticia, llega otra no tan buena. Y es que la venta de un piso conlleva unos gastos que, si no tenemos en cuenta, nos pueden arruinar la ilusión de la venta e incluso frustrar nuestros planes de inversiones futuras.

La realidad de una venta es que va asociada a una serie de impuestos y gastos que son de cumplimiento obligatorio, y no suelen ser cifras ligeras. Estos gastos son relativos al precio de venta, llegando a subir a los 30.000€ por una venta de un inmueble de 200.000€. Ya ves que es un gasto considerable. 

La cantidad que hay que pagar de gastos de venta de un inmueble es variable y depende de muchos factores: la Comunidad Autónoma en que se encuentre el inmueble, el momento en que se compró, si tiene o no una hipoteca asociada, etc. 

Por eso hoy en Holpper te contamos todo lo que tienes que tener en cuenta a la hora de vender tu piso, para que vayas preparado a rematar tu venta. 

 

1. ¿Tienes que cancelar una hipoteca?

Si la respuesta es que sí, tendrás que acudir al Registro de la Propiedad y solicitar una cancelación de la hipoteca. Esto tiene unos gastos administrativos que deberás asumir y sirve para que el nuevo propietario pueda inscribir el piso bajo su nombre. 

Muchas veces es recomendable acudir a una gestoría para realizar este trámite de forma óptima, y esto también tiene su coste. Además, es muy probable que tu entidad bancaria cobre una comisión por la cancelación.

2. El coste de los servicios de un notario

Para que el nuevo propietario pueda registrar la casa a su nombre en el Registro de la Propiedad, es necesario que contratéis los servicios de un notario para realizar una escritura. Este coste, que no es pequeño, lo debe asumir el vendedor, a menos que ambas partes decidan lo contrario por el motivo que sea.

3. ¿Cuándo hay que declarar el IRPF?

Como ocurre muchas otras veces en las que alguien saca un beneficio de algo, la venta de un inmueble es algo que hay que declarar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). 

 

En muchos casos de compraventa, el vendedor obtiene un beneficio respecto al precio por el que compró la misma vivienda. Este beneficio se conoce como incremento patrimonial y es, simplemente, la diferencia entre el importe de compra y el de venta. 

 

A partir de aquí, se aplica un porcentaje menor o mayor de IRPF según la cantidad obtenida como beneficio:

 

  • De 0 a 6.000€ -> 19%
  • De 6.000€ a 50.000€ -> 21%
  • A partir de 50.000# -> 23%

 

Sin embargo, cuando se trata de una vivienda habitual, es decir, que no es una segunda residencia, existen algunas excepciones en las que no hay que declarar la venta:

 

  • Compra de otra vivienda. Si la venta es sobre una residencia habitual y los beneficios se destinarán a comprar otro inmueble para residencia habitual, no pagarás el IPRF, pero sí debes incluirlo en la declaración de la renta bajo el supuesto de “exención por reinversión”. Eso sí, la compra del nuevo inmueble debe realizarse en un plazo máximo de dos años. 
  • Mayor de 65 años. En este caso, el vendedor está exento de la contribución. 
  • Venta sin beneficios. En caso de que se haya vendido por un precio inferior al de compra, es decir, en caso de que no haya beneficios sino pérdidas respecto al inmueble, no hay que declararlo. 

 

3. La plusvalía municipal

 

Como el propio nombre indica, este impuesto corresponde al ayuntamiento del municipio en que se ubique el inmueble. Técnicamente se llama el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), pero se conoce popularmente como la “plusvalía municipal”.

 

Se trata, como se puede intuir del nombre técnico, de un impuesto calculado sobre el valor catastral del inmueble y la cantidad de años que se ha mantenido en propiedad. En la plusvalía municipal existe algo de confusión, ya que algunos casos están exentos de su pago, así que lo más recomendable es contratar los servicios de un asesor o gestor para asegurarse de si hay que pagarla o no. 

 

4. ¿Tu piso está libre de cargas?

Con libre de cargas nos referimos a que hayas ido pagando los gastos de comunidad, el IBI, la tasa por la recogida de residuos, etc. En definitiva, tienes que asegurarte de que no debas nada referente al inmueble. 

 

De lo contrario, te tocará abonar los cobros pendientes para dejar el piso “limpio” a nivel legal. Ten en cuenta que esto es un motivo por el que muchos compradores podrían echarse atrás en la compra de tu piso. Así que te recomendamos que soluciones estos temas, si debes hacerlo, incluso antes de poner el piso a la venta. 

 

5. Que no se te escapen estos otros gastos

Por si fuese poco, todavía hay algunos gastos más que le tocan al vendedor y que debes tener en cuenta:

 

  • Certificado de Eficiencia Energética
  • Cédula de habitabilidad. Tiene que estar al día. 
  • Tasación. Aunque es opcional, es recomendable realizarla para poner el mejor precio a tu piso. 
  • Certificado de la Comunidad. Tienes que demostrar que estás libre de cargas por parte de la Comunidad. 
  • Comisión de la agencia inmobiliaria, en caso de contratarla para gestionar el proceso de venta.

 

Finalmente, ten presente que, a pesar de todos estos costes que hemos repasado, también es posible desgravar algunos gastos derivados de la venta de tu piso, como el Certificado Energético, la plusvalía municipal o la cancelación de la hipoteca.