Después de la crisis económica provocada por la pandemia de la Covid-19, hemos visto cómo multitud de locales comerciales de los pueblos y ciudades españolas empezaban a colgar carteles de «Se alquila» o «Se vende».

Debido a esto, muchos propietarios de estos locales se han visto obligados a buscar nuevas formas de seguir sacando rendimiento de sus inmuebles, y una de ellas es convertir un local en una vivienda

Pero ¿cómo? Puesto que se trata de una tendencia que va en aumento, hoy en Holpper queremos que conozcas todo lo que hay que hacer para poder convertir, y vender como tal, tu local en un hogar.

¿Es posible convertir un local en vivienda?

Son muchas las preguntas que vienen a la cabeza cuando pensamos en convertir un local en una vivienda. ¿Sale rentable? ¿Hay que hacer muchos trámites administrativos? ¿Es posible hacerlo en todos los casos?

Empecemos por el principio. La ley contempla los locales y las viviendas como cosas distintas, así que ahí tienes el primer obstáculo. Para hacer uso de vivienda de forma legal en un local comercial, deberás pasar por los trámites legales que autoricen el cambio

Esto es lo primero que hay que contemplar, ya que, de no legalizar la vivienda, podrían surgir problemas como la imposibilidad de empadronarse o de solicitar la cédula de habitabilidad. Para conocer cuáles son los trámites legales que debes realizar, es el ayuntamiento de la localidad donde se encuentre el local el que te dará toda la información sobre los pasos a seguir

Por lo general, estos casos se tratan como la construcción de una vivienda nueva, así que hará falta solicitar un cambio de uso, licencias de obras y una licencia de primera ocupación. Ten en cuenta que normalmente es necesario contar con los servicios de un arquitecto para realizar todo el proyecto.

Requisitos para formalizar el cambio de uso

Como hemos dicho, cada localidad y Comunidad Autónoma tiene su propia legislación detallada sobre los requisitos que deben cumplir los locales que quieran ser convertidos en viviendas. Sin embargo, a rasgos generales, lo que debes tener en cuenta es lo siguiente:

  • La superficie útil tiene que ser de un mínimo de 25 metros cuadrados para convertirlo en estudio y de 38 metros para convertirlo en una vivienda
  • El local tiene que estar situado en suelo urbano
  • Debe respetar aspectos como el nivel del suelo o la cantidad de ventanas por habitación y contar con las instalaciones mínimas, lo cual viene marcado por la legislación de cada Comunidad Autónoma. También se tendrán en cuenta la altura de los techos, la ventilación y la iluminación en las habitaciones interiores o la longitud de la fachada.
  • Convertir un local en vivienda no puede ir en contra de ningún estatuto de la comunidad
  • Tienes que hacer constar el cambio de uso en el Catastro.
  • Para todo ello, es indispensable que un arquitecto realice un proyecto técnico y que se apruebe por el consistorio

Probablemente ya vas viendo cómo se complica el asunto, pero a continuación te contamos los pasos a seguir para que lo veas todo más claro.

Pasos a seguir

  1. En primer lugar, hay que determinar si es necesario hacer obras para cumplir con la normativa. En muchos de los casos, hará falta hacer obras y es ahí donde hay que contratar a un arquitecto para que realice el proyecto técnico de cambio de uso siguiendo todo el reglamento urbanístico municipal
  2. Una vez el arquitecto elabore y diseñe el proyecto, lo presentará al Ayuntamiento de la localidad y, si todo está correcto, será aprobado por el consistorio
  3. A continuación, con el proyecto técnico aprobado, es necesario hacer la declaración catastral de alteración de bienes inmuebles, para que conste en el Catastro el cambio de uso de local a vivienda. 
  4. El último paso es el más sacrificado de todos: hay que pagar las tasas de la licencia de obras y contratar a un equipo de obreros para empezar las reformas
  5. Una vez el proyecto ya esté en marcha o terminado, solo te faltará contar con un notario para inscribir la nueva vivienda en el Registro de la Propiedad.

¿Cuánto cuesta convertir un local en vivienda?

Como has ido viendo, convertir un local en una vivienda no es tarea fácil y conlleva mucho esfuerzo administrativo y económico. Sin embargo, pese a todas las dificultades, se trata de un proyecto que puede salir muy bien, ya que podrías rentabilizar un local a precio de vivienda. 

Para saber cuánto te va a costar convertir tu local en una vivienda, lo primero que tienes que hacer es un presupuesto. Hay muchos factores que pueden conllevar costes adicionales, y cada local tendrá sus particularidades en cuanto a qué aspectos hay que reformar. Para elaborar un presupuesto realista, es recomendable contar con el consejo de un arquitecto y un abogado. 

Lo que sí puedes saber de forma anticipada es los trámites que vas a tener que pagar:

  • El proyecto de cambio de uso: al arquitecto, más los trámites administrativos. 
  • Cédula de habitabilidad.
  • Licencia de obras.
  • Las reformas que hagas: equipo humano, materiales de construcción, etc. 

Para que te hagas una idea del coste total, te ponemos un ejemplo real: en el caso de que todo vaya bien y no haya sorpresas, el precio de convertir un local de unos 80 metros cuadrados en vivienda suele rondar los 30 000€. 

Así que ya sabes, convertir un local en vivienda es una operación costosa, pero puede merecer mucho la pena si luego sabes sacarle partido.